Speaker: Je suis très heureux d’être ici et de vous parler, non seulement de la gestion immobilière, mais aussi de la façon de préparer votre propriété, parce que nous avons eu un peu de feu et de soufre ce matin, à propos de toutes les responsabilités liées à la possession de biens immobiliers, mais votre plus grand moyen de défense pour limiter votre responsabilité est vraiment le gestionnaire immobilier. C’est ce dont nous allons parler, comment préparer votre propriété, comment utiliser votre gestionnaire de propriété pour limiter votre responsabilité et puis juste quelques trucs du métier qui, je pense, vous aideront à mieux dormir ce soir, surtout ceux d’entre vous qui ont beaucoup de propriété acquise.
Disclaimer, surtout, je ne suis pas un avocat et je ne suis pas un comptable, mais je vais vous parler de choses qui les impliquent. Votre diligence raisonnable lorsque vous pensez à un gestionnaire immobilier, vous devez penser à ces six choses ; s’assurer que la propriété est correctement préparée, vous avez le meilleur gestionnaire immobilier qu’il y a là-bas. J’aimerais qu’il y ait une formule magique, mais il faut toujours choisir le bon locataire, entretenir la propriété, car le manque d’entretien est aussi une responsabilité pour vous et probablement l’une des plus importantes. Croyez-le ou non, même nous expulsons des locataires et c’est ce que nous appelons le divorce, car la gestion immobilière ressemble beaucoup à la gestion d’une garderie ou d’un mariage, et ce que nous appelons l’expulsion est le divorce. C’est un autre domaine dans lequel vous pouvez être responsable si vous n’avez pas le bon gestionnaire immobilier. Puis enfin, juste d’autres moyens que vous pouvez protéger vos actifs.
Parleur : C’est la moisissure. Je sais qu’ils ont dû parler un peu de la moisissure aujourd’hui, mais vous devez penser à la façon de préparer votre propriété. Vous achetez des maisons qui sont clés en main, mais vous devez tout de même faire une inspection de la maison pour vérifier que tout est fait correctement.
Il y a beaucoup de choses à faire.
Le HUD a beaucoup de directives qui vont vous aider à bien préparer la propriété. Par exemple, s’il y a plus de trois marches ou une chute de 36 pouces, alors il doit y avoir une main courante. S’il y a une main courante et qu’il y a un espace avec un dénivelé de 36 pouces, vous devez avoir des fuseaux ou des balustrades – quel que soit le nom que vous leur donnez dans cette partie du pays. Ils ne peuvent pas être espacés de plus de quatre pouces, car s’ils sont espacés de plus de quatre pouces, un petit enfant peut mettre sa tête là-dedans, tomber et s’étrangler.
Ce sont des domaines de responsabilité auxquels vous ne pensez pas toujours lorsque vous achetez ces belles maisons réhabilitées, mais votre inspecteur en bâtiment devrait valider pour vous. La hauteur du porche, les détecteurs de fumée relèvent du bon sens, mais lorsque vous achetez une maison que le réhabilitateur a fait, assurez-vous que ces éléments ont été mis en place. Votre gestionnaire de propriété va le faire, votre inspecteur de maison va le faire.
Des détecteurs de monoxyde de carbone, et puis enfin, des risques de trébuchement. Vous devez vous assurer que la propriété que vous achetez a abordé cette liste d’éléments. Plus aller sur la liste du HUD et regarder toutes les choses qu’ils ont là. Si vous avez un propriétaire qui a déjà loué à un client de la section 8, alors la section 8 a une liste de contrôle qui est très similaire. S’il y a une fenêtre qui va au deuxième étage, il faut qu’il y ait un verrou dessus.
Cela semble être du bon sens, mais dans une maison vieille de cent ans, certaines n’en ont pas, donc il faut les installer. Ce sont des moyens qui, quand on y réfléchit, permettent de limiter votre responsabilité, en s’assurant que la propriété est bien préparée. C’est le cas.
Nous ne permettons pas aux locataires d’avoir des cheminées, des cuisinières à gaz, des trampolines ou des piscines parce que nous savons que ce sont des domaines qui entraînent une responsabilité. Le monsieur qui était ici plus tôt aujourd’hui de Affinity Group Management, c’est tous ceux d’entre vous qui ont des maisons avec moi, que votre compagnie d’assurance, donc vous serez heureux de savoir que vous avez une grande couverture. Ils font même payer un supplément aux personnes qui ont des piscines et des trampolines parce qu’ils reconnaissent que c’est une responsabilité. Ils reconnaissent que nous devrions probablement faire attention et éliminer ces derniers.
Quand nous faisions le webinaire la semaine dernière, elle a dit : » Eh bien, et les bougies ? « . Il y avait peut-être une façon d’éliminer les bougies et peut-être aussi la cuisine.
C’est la seule façon dont ils brûlent les maisons. Ce sont toutes les choses auxquelles vous pouvez penser à avoir dans votre bail pour que votre propriété soit bien préparée.
C’est une bonne chose.
Suivant, et vous n’y pensez pas autant mais c’est les boulons morts et l’éclairage. J’ai assisté à quelques cours avec le service de police local et cela s’appelle POP, Problem-Oriented Policing. Ils nous apprennent – et c’est aussi une question de responsabilité civile que Brett a probablement abordée. Si une maison est cambriolée et que vous n’avez pas installé le pêne dormant, vous êtes responsable. Nous veillons à ce que les maisons aient les meilleures serrures possibles.
La deuxième chose, surtout dans une famille multiple, vous voulez vous assurer que vous avez un éclairage adéquat pour que quelqu’un ne puisse pas être tiré derrière le buisson et battu ou quelque chose. Ce sont aussi des choses que vous pouvez faire pour préparer votre propriété. Vous comprenez ?
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Speaker: Maintenant, voici le mot de terreur parce que, nous avons quelques mots de terreur à notre bureau parce que nous avons beaucoup d’investisseurs californiens. Nous n’aimons pas le mot moisissure, et nous n’aimons pas le mot amiante. Parce que vous détestez ces mots. La peinture au plomb est le troisième mot. Toute maison construite avant 1976 contient de la peinture au plomb. Comment je le sais ? Toutes les peintures contenaient du plomb, mais ce que vous devez faire, c’est des éliminer correctement. Ce que je sais, et que j’ai appris il y a cinq ans, c’est que la gomme-laque sur toutes ces belles charpentes en bois contient aussi du plomb. Savez-vous comment j’ai appris ça ? J’ai eu un enfant de deux ans qui avait un niveau de plomb élevé, et nous avons remplacé.
La gomme à mâcher.
Comment le plomb devient-il dangereux pour un enfant ? Ils mâchent les joints des fenêtres. Ils brisent le joint de la peinture ou il y a ce qu’on appelle des surfaces de friction. Les surfaces de friction sont des fenêtres ou des portes, quelque chose qui fait qu’il y a du mouvement à cet endroit. Ce que je ne savais pas, c’est que toutes ces belles maisons historiques que j’aime réhabiliter contiennent du plomb dans la laque. Maintenant, non seulement nous couvrons la peinture, ce qui est nécessaire pour éliminer correctement la peinture au plomb, mais nous la lavons et la récurons pour nous assurer qu’elle ne s’écaille pas. On remplace les fenêtres pour s’assurer qu’il n’y a pas de surfaces de frottement, mais si c’est une porte en bois ou une garniture en bois, on la recouvre ensuite de polyuréthane pour qu’elle ne puisse pas se détacher et provoquer un empoisonnement au plomb.
La gomme-laque.
Dans certaines de mes plus belles maisons historiques auxquelles je ne voulais pas faire ça, nous n’autorisons pas les enfants dans les propriétés. Nous avons le droit de faire de la discrimination à cause de la possibilité d’empoisonnement au plomb, mais combien d’entre vous voudraient faire un test de plomb pour savoir s’il y a du plomb dans leur maison ? Non. Parce que tout le monde ne comprend pas que la peinture au plomb est facile à éliminer. Encore une fois, la meilleure façon de l’éliminer est de la frotter, de la recouvrir d’une couche de peinture et d’en finir avec ce que le ministère de l’environnement considère comme la meilleure façon d’éliminer le plomb, mais si vous faites un test et que vous découvrez qu’il y a encore de la peinture au plomb, même après l’avoir éliminée, vous devez le révéler. Vous devez le divulguer au vendeur, et le vendeur doit le divulguer.
La propriété a alors une mauvaise réputation parce que tout le monde ne comprend pas que la façon la plus simple d’éliminer le plomb est de peindre par-dessus. Vous donnez à votre propriété un stigmate. Lorsque vous pensez à une maison qui a été construite avant 1978, vous devez vous assurer qu’elle est correctement préparée, mais ne faites pas de test. Ne faites jamais de test pour le plomb. C’est logique ?
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L’intervenant: Next Mold. La moisissure a été un sujet très chaud pendant une très courte période de temps. La plupart des problèmes de moisissure que nous avons dans les propriétés sont des salles de bains qui doivent être nettoyées. Ma mère dit qu’un peu de Clorox est très efficace. Une fois que les compagnies d’assurance ont versé quelques indemnités, elles ont considéré qu’il s’agissait d’un risque environnemental, et parce que c’est un risque environnemental, ce n’est pas un élément de responsabilité couvert. Y a-t-il des avocats dans le public ?
Tant que les avocats ne pensent pas qu’ils vont obtenir un bon gros seau d’argent pour cela, alors ils ne vont pas s’en prendre à vous parce qu’alors ils s’en prennent simplement à vos actifs. La plupart des avocats, la plupart des gens qui s’en prennent à vous pour une situation de responsabilité, s’en prennent en réalité à votre assurance.
La moisissure n’est pas du tout un problème aussi important. La personne non instruite nous appellera et nous dira qu’elle est en train de mourir d’un empoisonnement aux moisissures. Alors, nous allons y aller et mettre un peu de Lysol et un peu d’eau de Javel et nettoyer, mais parce qu’il n’y a pas de couverture, il n’y a normalement pas d’avocat qui va prendre leur cas gratuitement, parce qu’ils savent qu’ils ne vont rien obtenir.
Un autre domaine qui est très important est ce qu’on appelle l’évacuation. Egress signifie que s’il y a un incendie et qu’il vous poursuit dans le couloir, comment allez-vous sortir ou quitter ce bâtiment ? Beaucoup de maisons dans l’Ohio ont des sous-sols et les gens aiment mettre des chambres et des pièces finies dans le sous-sol, ce qui est une excellente utilisation de l’espace, mais il y a des règles très spécifiques d’évacuation qui disent que pour qu’il y ait un espace de sommeil dans le sous-sol. Il doit y avoir une fenêtre d’au moins, je crois que c’est 48 pouces, mais elle ne peut pas être à plus de quatre pieds du sol et elle doit être assez grande pour que vous puissiez en sortir s’il y avait un incendie.
Lorsque vous achetez des maisons, vous devez vous assurer que s’ils annoncent une chambre à coucher à un niveau inférieur, du point de vue de la responsabilité, qu’il y a une évacuation appropriée. Ensuite, c’est la taille de vos fenêtres. C’est la même chose, s’ils sont au deuxième étage là, ils doivent être assez grands pour que quelqu’un puisse ramper, c’est logique ?
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Parleur : La prochaine chose qui me semble importante, c’est l’embauche… Oui, monsieur ?
Participant 1: Je suis juste curieux, vous n’avez pas mentionné l’amiante dans la rubrique des dangers, je me demandais pourquoi.
Participant 1: Je déteste l’amiante. Parce que j’ai oublié. Parlons-en, parce que l’amiante est dans fondamentalement trois régions de l’Ohio et probablement dans la plupart des régions. Dans le temps, l’amiante était utilisé pour sceller les conduits. Au lieu d’un ruban adhésif, on utilisait un ruban en amiante. Aujourd’hui, la bonne façon d’éliminer l’amiante est d’acheter des bombes aérosol qui permettent de sceller l’amiante, puis de le recouvrir d’une feuille de ruban adhésif, pas le genre collant, car on dit que s’il est arraché, l’amiante sera également arraché. Vous l’encapsulez pour qu’il ne devienne pas friable, je ne ressemble pas à un expert ?
Participants: Oui.
Participants: Vous n’avez qu’un seul de ces incidents jusqu’à ce que vous soyez très éduqués. Le deuxième endroit où nous le trouvons est sur les toits et les revêtements. Dans les vieux quartiers historiques, nous avons beaucoup de toits qui ressemblent de façon suspecte à des tuiles d’argile ou de céramique ou à des ardoises, mais dans presque chacun d’entre eux, il y a de l’amiante qui se cache, et ce sont les tuiles carrées. Nous le savons parce que nous en avons enlevé une, et nous avons découvert que le département de la santé nous a rendu visite et que l’EPA de l’État nous a rendu visite.
Nous avons appris beaucoup de choses sur l’amiante cette semaine-là. Mon mari a en fait un délit accusé contre lui, parce que nous n’avons pas enlevé le toit correctement. Ce que dit l’EPA, c’est que si vous enlevez l’un de ces éléments friables, ils doivent être mouillés, vous devez être dans une combinaison encapsulée, et il ne doit pas y avoir plus que la taille d’un pois sur le sol. Si vous pouvez imaginer, lorsque nous avons enlevé le toit, nous étions 20 à ramper dans l’herbe sur les mains et les genoux pour ne pas avoir un événement EPA sur la propriété. C’était, encore une fois, il y a longtemps. J’ai appris mes leçons douloureusement, et je ne veux pas que vous le fassiez aussi. Oui, madame ?
Participant 2: J’ai acheté une propriété qui a été réhabilitée, et elle est ancienne, des années 1900 sur la côte Est. J’ai obtenu le permis d’occupation. Je crois qu’avec ça, tout a été approuvé ou passé par le… C’est vrai ?
Speaker: Eh bien, être approuvé ou passé ne signifie pas qu’il n’y en a pas, parce que l’amiante n’est un problème que si elle se brise et devient friable. C’est lorsqu’il est friable et que vous le respirez qu’il devient nuisible pour vous. Ensuite, on ne sait vraiment rien avant probablement 50 ans. Cela dépend de chaque communauté qui aura une ligne directrice pour savoir si cela est acceptable dans une maison réhabilitée. Dans notre quartier, ces toits, ce revêtement, notre comté ne dit pas que vous ne pouvez pas l’avoir.
Ce qu’ils disent, c’est que si vous allez l’enlever, vous devez suivre des protocoles très stricts. Si vous avez une maison qui en a, vous devez juste planifier son retrait quand cela devient absolument nécessaire. Il n’est d’aucun danger à moins que vous ne le cassiez.
Participant 2: Je ne sais pas, c’est ça le problème.
Participant 1:Vous savez si elle a un bardage ou une toiture en amiante ?
Participant 2:Je ne sais pas, mais j’ai..
Speaker:Votre inspection de maison devrait répondre à cette question pour vous. Cela devrait être dans votre inspection de maison, parce qu’ils vont dire – Mon tag que je reçois tout le temps est que c’est aussi dans les carreaux de sol. Si vous pensez à ces vieux carreaux qui étaient dans les écoles, pour ceux d’entre vous qui ont mon âge, nous avions tous des carreaux en amiante. C’est exactement la même chose. Elles ne posent pas de problème, sauf si elles sont cassées et deviennent friables. Nous les scellons avec une cire épaisse tant qu’elles ne s’écaillent pas ou ne bougent pas, nous ne les touchons pas car c’est en les touchant qu’elles deviennent dangereuses. Vous comprenez ? Désolé, merci.
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Gestionnaire immobilier : Je déteste l’amiante. Votre gestionnaire immobilier, c’est moi, le gestionnaire immobilier, est vraiment votre défense numéro un pour sauver votre responsabilité parce qu’ils vont faire les choses qui vous ouvrent à la responsabilité. Ce sont eux qui prennent les décisions, pas vous. Le premier domaine et l’un des domaines qui est couvert par votre assurance responsabilité civile est votre sélection de locataires et le fait de ne pas faire de discrimination.
Deuxièmement, c’est votre maintenance parce que la maintenance, c’est énorme. C’est tout, de la personne qui vient faire un contact visuel ou des commentaires inappropriés à la fille de 15 ans, à s’assurer que l’échangeur thermique de la chaudière n’est pas fissuré. L’entretien de la communauté, c’est-à-dire la façon dont l’extérieur de la propriété est préparé pour répondre à la norme de la communauté qui exige que vous ayez une inspection. La discrimination, énorme. C’est la façon numéro un d’être poursuivi par la loi. La pire partie… Eh bien, nous y reviendrons dans la discrimination.
Les procédures de divorce. Quand je suis devenu propriétaire pour la première fois, et qu’un locataire ne me payait pas, un propriétaire m’a dit que vous pouviez enlever leurs portes. J’étais comme, « Oui. Ensuite, ils doivent déménager, non ? » Ce serait une mauvaise procédure de divorce. Ils auraient un meilleur avocat de divorce que moi. J’en suis absolument certain. Ensuite, traiter avec les entrepreneurs et les employés est également une façon de limiter votre responsabilité.
La présélection du locataire est votre premier test. Lorsque nous filtrons un locataire, nous commençons par une vérification des antécédents criminels et une vérification des antécédents civils. Maintenant, aussi intelligents que nous soyons, chaque ville a son propre système, chaque comté a son propre système, chaque État a son propre système. A moins que vous ne soyez en prison et que vous fassiez un test ADN, vous ne faites pas partie de la gigantesque base de données. En d’autres termes, les villes ne sont pas liées aux comtés. Les comtés ne sont pas liés à l’État. Vous pouvez commettre un crime dans le Kentucky et cela n’apparaîtra pas sur le site de Middletown.
Il faut comprendre que les villes sont liées aux comtés.
Vous devez comprendre comment faire une vérification correcte des antécédents. Un antécédent criminel est un meurtre, un vol, des blessures corporelles. Une vérification des antécédents civils consiste à voir s’ils paient leurs factures, s’ils sont responsables, s’ils ont des jugements contre eux. Nous pensons que cette deuxième partie est très importante parce que s’ils ont de mauvais antécédents civils, alors ils ne vont probablement pas être une bonne personne civilisée dans notre propriété parce qu’ils ne vont pas nous payer.
Une vérification de crédit, les propriétaires actuels et précédents, les revenus, et quelques autres choses
Il s’agit d’une vérification de crédit.
Voici notre shérif, Richard Jones. C’est un fan géant de faire en sorte que les gens se comportent bien dans notre comté. Il y travaille très dur. C’est lui qui me donne le site qui me dit si quelqu’un a un crime plus grave ou non. La façon dont la justice pénale fonctionne, si vous volez le magasin de bonbons, vous allez au tribunal de la ville. Si vous cambriolez la maison de quelqu’un et que vous le battez au passage, vous allez au tribunal du comté. Ensuite, si vous assassinez quelqu’un, ou si vous êtes un délinquant sexuel, alors vous finirez probablement dans les systèmes de tribunaux, ou plus important encore, dans l’évasion fiscale.
Ce que nous faisons quand nous vérifions les antécédents, c’est que nous les faisons, pour la ville, pour le comté, pour l’État, et ensuite, s’il y a quelqu’un qui vient de l’extérieur de l’État, alors nous faisons ce qu’on appelle une recherche Lexus Nexus. Lexus Nexus est l’une des bases de données les plus puissantes. Ils en savent plus que vous ne le pensez vraiment sur vous. Lexus Nexus fait les recherches d’antécédents. Puis on cherche les délinquants sexuels parce que vous savez quoi, ils ne sont pas une classe protégée. Je fais de la discrimination contre eux. Je ne les aime pas. Je ne les veux pas dans mes propriétés. Je ne les veux pas près de mes propriétés et je ne leur loue pas de logement.
S’ils sont des délinquants sexuels, à une exception près, car lorsque vous êtes un délinquant sexuel, ils doivent divulguer ce qui s’est passé. J’ai effectivement loué à un délinquant sexuel parce qu’il avait 19 ans, sa petite amie avait 17 ans. La petite amie est tombée enceinte, ils se sont mariés, ils ont eu un bébé. Ils ont en fait vécu dans une petite maison à Trenton pendant environ 15 ans parce qu’il était très difficile pour eux de trouver un endroit où vivre parce qu’il était un délinquant sexuel enregistré parce qu’il avait eu des relations sexuelles avec sa petite amie de 17 ans.
Après avoir dit cela, il y a des façons de contourner les règles, mais ce sont les règles. Ce ne sont pas vos règles. Je ne vais pas vous appeler pour vous dire : « Ça vous dérange si je loue à un délinquant sexuel ? ». Je ne vais pas vous appeler et vous dire : « Ça vous dérange si j’ai un trafiquant de drogue chez vous ? » parce que nous ne louons pas non plus à des trafiquants de drogue, à cause des lois qui sont attachées à cela.
Vous savez, si vous avez la connaissance, et c’est ce qui est important, avoir la connaissance est votre meilleure défense. Si vous avez connaissance qu’il y a une activité de drogue dans votre propriété et que vous n’expulsez pas cette personne, la DEA peut venir et prendre votre maison et la vendre. Vous gardez l’hypothèque. Comment pensez-vous que votre gestionnaire immobilier vous défendrait contre ça ? Ils seront les seuls à le savoir, à moins que vous n’ayez reçu une lettre par la poste. Votre gestion immobilière, voyez comment ils vous protègent et limitent votre responsabilité… parce qu’ils prennent ces décisions pour vous.
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Speaker: Les vérifications de crédit, vous remarquerez qu’il n’y a rien de marqué là. C’est parce que nous ne le faisons pas, car si vous avez un bon crédit lorsque les taux d’intérêt sont de 3 %, ne pensez-vous pas que vous achèteriez une maison ?
Nous utilisons les vérifications de crédit parce qu’elles sont bénéfiques. Nous avons libéré un signe lorsque nous signons les locataires et qu’ils font leur demande parce que lorsque quelqu’un oublie de nous payer l’Ohio est un état très favorable aux propriétaires. Nous avons le droit de saisir les salaires, nous avons le droit de balayer leurs comptes bancaires et de vérifier leur solvabilité. Quand quelqu’un déménage, il va toujours louer un réfrigérateur à Rent-a-Center ou un lave-linge et un sèche-linge, et il a fait l’objet d’une vérification de solvabilité qui nous indique où il travaille et où il vit. Ensuite, nous pouvons les servir et nous pouvons prendre leur argent. C’est notre argent, non ? C’est un sport, c’est très amusant.
Les vérifications de crédit, nous ne trouvons pas que c’est très bénéfique aujourd’hui parce que les gens ont soit un grand crédit, soit pas. Ce n’est vraiment pas un bon indicateur. C’est un bon moyen de trouver des gens quand vous les cherchez. Ce n’est pas vraiment un bon moyen de vérifier s’ils seront un bon locataire ou non. Beaucoup de gens ne sont pas d’accord avec cela. L’autre chose à savoir, c’est qu’il y a toute une liste de règles que vous devez suivre si vous faites des vérifications de solvabilité dans le cadre de votre vérification du locataire et que vous devez lui faire savoir que vous ne vous adressez pas à lui parce qu’il n’a pas un revenu suffisant. C’est la deuxième raison pour laquelle nous ne le faisons pas parce que nous ne voulons pas nous ouvrir à cette responsabilité. C’est la raison pour laquelle nous ne le faisons pas.
Que faisons-nous d’autre ? On prend une photo d’identité. J’ai appris à faire ça quand j’ai vu mon locataire Josh dans le journal mais son nom n’était pas Josh dans le journal. Il m’avait dit et donné son nom complet… J’ai appris de dures leçons. C’était environ trois ans dans ma carrière de propriétaire. Josh a arrêté quelqu’un dans le dos lors d’un mauvais deal de drogue, heureusement ce n’était pas dans mon immeuble. Son nom n’était pas Josh là-bas. C’était quelqu’un d’autre et c’était parce qu’il avait rempli une demande avec le nom, la sécurité sociale et la date de naissance de son oncle, ce que j’ai vérifié et son oncle avait un très bon passé. Josh ne l’était pas tant que ça. Maintenant, nous exigeons une pièce d’identité avec photo dans le cadre de notre processus de candidature.
Nous appelons notre processus de demande la période de lune de miel parce que, pendant la période de lune de miel, ils vont vous dire tout ce que vous voulez. Si vous avez demandé une copie de notre bail, je vous l’enverrai mais nous posons 100 questions supplémentaires. Qui est votre médecin ? Qui est votre parent le plus proche ? Qui est votre contact d’urgence ? La plupart d’entre vous pensent que c’est en cas d’incendie de la maison. Nous pensons que si c’est maman ou papa et qu’ils n’ont pas payé leur loyer, c’est une urgence et il appelle maman ou papa et dit : « Hé, il y a une urgence ici. Savez-vous que votre fils va se retrouver à la rue s’il ne paie pas son loyer ? ».
Maman et papa le traînent, les amènent à payer leur loyer. Nous utilisons également cela à l’avenir s’ils oublient de payer le loyer et que nous les avons expulsés. Nous recueillons beaucoup d’informations pendant ce processus de début, juste au cas où ils échouent. C’est ce que fait la lune de miel, on se prépare à l’échec. Encore une fois, nous nous assurons de récupérer votre argent à la fin de la journée, car cela protège vos actifs et vos revenus. Nous avons parlé au propriétaire actuel, ce que vous devez avoir lie-dar quand vous avez parlé au propriétaire actuel parce que parfois ils vont vous dire la vérité, parfois ils ne le feront pas.
Si vous êtes le meilleur locataire qu’ils aient jamais eu, ils pourraient ne pas vouloir les perdre. Ils pourraient ne pas être honnêtes ou s’ils sont le pire locataire qu’ils aient jamais eu, ils pourraient vous dire qu’ils sont le meilleur locataire et vous mentir pour vous débarrasser d’eux. Nous n’utilisons pas le propriétaire actuel comme notre meilleure source. Nous utilisons les deux précédents propriétaires qu’ils ont eus parce qu’ils n’ont rien à perdre. Le locataire ne vit pas dans sa maison. S’ils l’ont saccagée, ils vont nous le dire, s’ils étaient d’excellents locataires, ils vont nous le dire. Ce ne sont que quelques-unes des astuces que nous utilisons pour nous assurer que nous avons les bonnes personnes dans la propriété.
Nous leur avons demandé des copies de leurs fiches de paie et nous leur faisons donner une série de fiches de paie parce que nous voulons qu’ils nous montrent qu’ils sont là depuis plus de deux semaines et qu’ils n’ont pas eu leur prime cette semaine et que ce n’est pas leur revenu normal. Ce sont des choses quand vous pensez à 00:04:00 protéger vos actifs c’est aussi protéger vos revenus.
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Speaker: Le plus grand domaine où la discrimination peut se produire est le processus de location. Le défi que cela représente pour nous est que si nous échouons et sommes accusés de cela, la plupart des personnes qui nous accusent de discrimination ont des avocats gratuits pour les représenter. Nous n’en avons pas, nous devons nous défendre nous-mêmes, ce qui explique pourquoi nous sommes si attentifs à ce que, en tant que votre bras de l’agent de location, nous nous assurions de ne rien faire de mal en ce qui concerne les classes protégées.
Les classes protégées ; race, couleur, sexe, religion, croyance, statut familier, handicap. Le handicap a été ajouté récemment. Dans l’Ohio, le 24 mars, il entre en vigueur. Les militaires sont également une classe protégée. Vous ne pouvez pas les discriminer parce qu’ils peuvent être déployés. C’est une dynamique changeante pour nous que ce soient maintenant des personnes protégées.
Puis les avocats et les parajuristes. Y a-t-il des parajuristes ici ? Nous ne leur louons pas parce qu’ils ne sont pas une classe protégée. Devinez quoi ? Ils obtiennent des conseils juridiques gratuits et ils obtiennent d’être difficiles. Une des pires expulsions que j’ai eu, depuis que je vis, était un avocat qui louait une de mes plus belles maisons. Nous ne leur louons pas parce qu’ils ne font pas partie d’une classe protégée, parce que nous ne voulons pas la responsabilité d’avoir un accès gratuit à des services juridiques que nous n’avons pas parce que nous devons payer pour des services juridiques. Il n’y a pas de problème.
Puis enfin, les étudiants qui ne sont pas une classe protégée et puis comprendre ce qu’est la direction. Est-ce que vous savez ce qu’est le pilotage ? Le pilotage, c’est dire : « Eh bien, toutes les personnes de ce genre vivent dans ce quartier, toutes les personnes de cette couleur vivent dans ce quartier, donc vous devriez probablement aller voir cette maison. » Ce serait les orienter vers un quartier spécifique.
Ce que nous faisons, c’est que nous mettons tout sur Internet et vous pouvez choisir où vous voulez aller regarder et nous ne vous dirigeons vers aucune propriété. J’ai 150 propriétés dans le comté de Butler où se trouvent toutes les propriétés d’investissement. Les gens me demandent tout le temps : « Vous n’allez pas d’abord réassurer les maisons ? Non, parce que ce serait orienter, même si ce n’est peut-être pas orienter vers la discrimination, vous voulez éliminer toute opportunité dans l’un de vos processus au sein de votre gestion des propriétés pour orienter quelqu’un dans la mauvaise direction ou les orienter, point. Il faut que ce soit leurs choix.
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Speaker 1 : Plus sur la sélection des locataires. Lorsque nous passons par notre processus, Fair Housing nous dit que nous devons louer au premier locataire approprié. La première personne qui répond à les qualifications, ce qui signifie que les qualifications sont écrites. Nous horodatons chaque demande, parce que pendant 16 ans, 750 propriétés, une seule personne a prétendu que nous l’avions discriminée. Elle n’a même pas eu accès à l’aide juridique, car tout le monde avait envoyé sa demande par fax ou par e-mail. Nous avons donné la propriété à la première personne qui a postulé, qui n’avait pas été expulsée et qui avait l’argent pour louer la propriété. Ils n’avaient pas de défense.
Nous utilisons également une liste de contrôle une liste de contrôle en papier, croyez-le ou non pour nous assurer que nous suivons un processus très spécifique afin de ne jamais manquer une étape et de pouvoir ensuite être accusés de discrimination. Encore une fois, la plupart des gens là-bas ont des avocats gratuits, et les avocats, même dans l’Ohio, ne sont pas bon marché. C’est 75 euros de l’heure là-bas. On ne peut pas en avoir un pour ça ici. Ensuite, il faut s’assurer que vous louez à ce premier locataire qualifié.
Les étudiants sont maintenant une classe protégée. Nous leur louons. Vous devez avoir une politique claire de ce que sont vos locations aux étudiants, votre gestionnaire immobilier le fait. Nous demandons aux parents de cosigner. Pourquoi faisons-nous cela ? Un, parce qu’ils doivent payer si l’étudiant ne le fait pas. Deux, s’ils disent non, bon sang, si votre mère et votre père ne vous font pas confiance, pourquoi le ferions-nous ?
Réfléchissez-y. Vous pouvez décider si vous voulez que votre gestionnaire immobilier loue à des étudiants ou non. Notre deuxième plus grand domaine de responsabilité est celui des animaux domestiques. Votre gestionnaire immobilier décide si vous allez avoir des animaux de compagnie ou non.
