De plus en plus de propriétaires en difficulté se tournent vers les ventes à découvert comme solution à une situation crédit douloureuse. Bien que les maisons de vente à découvert diffèrent des ventes traditionnelles à plusieurs égards, il y a une façon dont ils sont très similaires – les deux types de maisons doivent être évalués correctement afin de vendre. L’agent immobilier Manuel Rosa de Belleville, New Jersey, énumère cinq lignes directrices à utiliser lors de l’évaluation de votre vente à découvert :
Croyez-le ou non, faire approuver des ventes courtes n’est pas si difficile pour un professionnel bien formé. Ce qui est plus difficile dans le marché mou actuel, c’est de faire inscrire la vente à découvert au bon prix qui attirera l’attention de l’acheteur, mais qui sera suffisamment raisonnable pour être accepté par le ou les prêteurs de la vente à découvert.
L’objectif du vendeur à découvert et de son agent immobilier est d’obtenir l’approbation de la vente à découvert. Mais sans acheteur, une approbation ne permet pas d’atteindre l’objectif ultime du vendeur, à savoir éviter la saisie.
Dans certains cas, les prêteurs deviennent plus proactifs dans ce qu’on appelle les ventes à découvert coopératives. Dans ce cas, un prêteur donne des indications sur le prix de vente qu’il pourrait accepter d’un acheteur potentiel avant même qu’une offre ne soit générée. Les ventes à découvert coopératives sont un pas dans la bonne direction, mais un agent immobilier bien informé devrait avoir une meilleure idée de votre marché local que votre prêteur.
En tant que vendeur à découvert, vous et votre agent immobilier devriez travailler sur la tarification de votre inscription en gardant à l’esprit les cinq points suivants :
- Prix agressif, peut-être même légèrement inférieur à la valeur du marché. N’interprétez pas cela comme signifiant « donnez votre maison à un prix de solde après incendie ». Au contraire, fixer le prix de votre maison de manière agressive peut attirer une attention supplémentaire de la part du marché acheteur. Cela peut créer plus d’activité que ce que vous auriez autrement reçu. Plus il y a d’activité, plus la probabilité d’une offre est grande ; et vous avez besoin d’une offre pour réaliser une vente à découvert.
- Ne fixez pas le prix de votre maison en fonction du solde de votre prêt immobilier. Ce que vous avez payé pour votre maison et/ou ce que vous devez sur celle-ci n’est pas pertinent. Vous devez fixer le prix de votre maison en fonction de ce qu’elle vaut aujourd’hui. Gardez à l’esprit que votre ou vos prêteurs ne cherchent pas un ratio entre le prix de vente et le solde crédit impayé ; ils ne cherchent pas à récupérer « 50 cents sur le dollar ». Au contraire, votre prêteur ne cherche que la juste valeur marchande aujourd’hui.
- Le temps n’est PAS de votre côté. En s’appuyant sur le dernier point, surévaluer votre maison dans le but de limiter la perte que votre prêteur prend est une mauvaise stratégie. Non seulement ce n’est pas une priorité pour votre prêteur, mais cela s’oppose à ce qui est dans votre meilleur intérêt en tant que propriétaire. Une vente à découvert ne va pas nécessairement arrêter ou même ralentir une procédure de saisie. Ainsi, attendre pendant six à douze mois une offre plus élevée peut se retourner contre le propriétaire, qui risque de perdre carrément sa maison pendant cette période via une forclusion.
- Ce n’est pas votre travail d’obtenir le prix le plus élevé pour votre ou vos prêteurs. N’oubliez pas que vous êtes toujours propriétaire du bien et que c’est vous qui décidez de son prix et de l’offre que vous acceptez, le cas échéant. Si vous obtenez une offre raisonnable qui se situe même dans la fourchette inférieure des ventes comparables, il peut être intéressant de la signer. Là encore, votre prêteur commandera sa propre évaluation et déterminera si votre offre et le produit net sont acceptables. Mettez la responsabilité sur votre prêteur pour le faire.
- Utiliser des ventes comparables récentes – oui, cela peut signifier des REO et autre Short Sales. Certains propriétaires (et certains agents immobiliers mal informés) pensent que vous ne pouvez pas utiliser d’autres ventes en difficulté lors de l’évaluation de votre maison. C’est tout simplement faux, en particulier dans le cas de ventes à découvert situées dans des marchés déprimés où les ventes en difficulté représentent une part importante du volume global des ventes. Cependant, si votre maison n’est pas dans un état comparable (et de nombreuses REO sont dans un état pire que les ventes à découvert), vous ne devriez pas les utiliser comme guides pour évaluer votre maison, car il est fort probable qu’elles ne seront pas utilisées par l’équipe d’évaluation de votre prêteur.
Encore une fois, ne lisez pas les informations ci-dessus pour dire que vous devriez donner votre maison pour rien. Votre prêteur fera faire sa propre évaluation, donc fixer un prix absurdement bas ou accepter une offre basse n’a guère de sens parce qu’elle a peu de chances d’être finalement approuvée. Perdre du temps en sous-évaluant radicalement le prix de votre vente à découvert peut être tout aussi néfaste que de le surévaluer. Mais n’oubliez pas que vous devez faire ce qui est le mieux pour vous, compte tenu de votre situation de vendeur en difficulté, et que vous êtes toujours le propriétaire du bien. C’est vous qui décidez de l’évaluation de votre vente à découvert. Assurez-vous de le faire correctement.
