Résumé : Dans cet article, nous allons vous expliquer comment investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’argent. Les sujets abordés comprennent cinq conseils pour investir dans l’immobilier avec peu d’argent, 10 conseils pour investir dans l’immobilier sans argent, la success story d’un investisseur où vous apprendrez comment il a commencé à investir dans l’immobilier sans argent.
Introduction
Comment comptez-vous investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’argent ? On dirait le genre de question que mes parents me poseraient, une question logique. Eh bien maman et papa, je suis ici pour vous expliquer exactement comment investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’argent etle faire avec succès.
Comment investir dans l’immobilier avec peu d’argent : 5 conseils
Intéressé par l’achat de biens immobiliers acheter n’a pas beaucoup d’argent ? Ne vous inquiétez pas ! Voici cinq conseils pour commencer à investir dans l’immobilier avec peu d’argent.
Conseil n°1 : Acheter un duplex
Acheter un duplex est un excellent moyen de commencer à investir sans beaucoup d’argent. La meilleure partie de la possession d’un duplex est peut-être l’avantage d’avoir quelqu’un d’autre pour payer votre hypothèque.
En supposant que vous trouviez un bon duplex dans un marché en croissance, il est possible de vivre sans payer de loyer, tout en construisant une équité dans un actif qui s’apprécie en utilisant l’argent de quelqu’un d’autre (votre locataire) ! Après avoir vécu dans le duplex pendant quelques années, vous pouvez tirer parti de l’équité de la propriété et l’utiliser comme acompte pour votre prochain immeuble de placement.
Vous pouvez garder le duplex et louer les deux côtés pour couvrir cette hypothèque et éventuellement une partie de l’hypothèque de votre nouvelle propriété en même temps. Et boum ! Vous exécutez avec succès une stratégie d’achat et de conservation de biens immobiliers, en utilisant seulement un petit montant de votre propre argent.
Conseil n°2 : Acheter une maison comme résidence principale
Avec un prêt VA ou euros, vous pouvez acheter une maison avec zéro acompte. L’une des conditions de ces prêts est que le propriétaire vive dans la résidence pendant au moins un an. Vous pouvez ensuite choisir de déménager et de louer la propriété. Lorsque vous achetez une maison, même en tant que résidence principale, vous investissez dans l’immobilier parce que vous construisez des fonds propres.
Conseil n°3 : regardez les prêts du gouvernement
La source de financement la plus connue à la disposition des investisseurs immobiliers est sans doute les prêts financés par le gouvernement. Vous trouverez ci-dessous une liste de prêts gouvernementaux :
- Prêt FHA
- Prêt eurosA
- Prêt VA
- Fannie Mae ou Freddie Mac
- Programme «Good Neighbor Next Door» (bon voisin)
- Prêt hypothécaire éconergétique (EEM)
- FHA Section 203(k)
- Prêt direct pour les autochtones américains
- Subventions et programmes locaux
Ne perdez pas de vue que l’approbation de certains prêts gouvernementaux peut prendre plusieurs mois. Assurez-vous d’examiner les directives de qualification.
Conseil n°4 : Demandez au vendeur de payer les frais de clôture
Les vendeurs motivés sont souvent prêts à payer les frais de clôture de l’acheteur pour adoucir l’affaire. L’inconvénient est que, à moins que vous n’offriez un prix proche ou complet du prix demandé, le vendeur sera moins enclin à couvrir ces coûts. Cela dit, cela ne fait jamais de mal de demander.
Conseil n°5 : Utilisez un prêteur qui paie les frais de clôture ou offre une remise sur l’acompte
Une excellente alternative pour demander au vendeur de payer vos frais de clôture est d’utiliser un prêteur qui est prêt à couvrir ces coûts. Le programme une option de mise de fonds de 1 % sur les propriétés unifamiliales occupées par leur propriétaire. Vous mettez 1% d’acompte paie les 2% restants.
Veuillez noter : il existe une exigence minimale en matière de score de crédit et de ratio dette-revenu pour être admissible au prêt ci-dessus.
Comment investir dans l’immobilier sans argent : 10 conseils
Intéressé par l’immobilier mais vous n’avez pas d’argent à investir ? Ne cherchez pas plus loin. Dans les sections suivantes, je vais partager 10 conseils pour commencer à investir dans l’immobilier sans argent du tout.
Conseil n°1 : Utilisez les fonds de retraite pour acheter des biens d’investissement
Savez-vous que l’IRS vous permet d’investir dans l’immobilier en utilisant vos comptes de retraite ? En supposant que les directives établies par l’IRS soient respectées, un IRA ou 401k autogéré peut être utilisé pour acheter des biens immobiliers. En fait, beaucoup possèdent des biens immobiliers dans leurs fonds de retraite.
Le processus n’est pas aussi compliqué qu’il n’y paraît. Vous pouvez rapidement constituer votre épargne-retraite grâce aux revenus locatifs et aux bénéfices. Et encore mieux, tout cela se fait en différé d’impôt.
Conseil n°2 : Examinez le financement par le vendeur
Une autre façon d’investir dans l’immobilier sans argent est de recourir à une stratégie d’investissement appelée, «financement par le vendeur». Ce type de financement est assez simple et existe depuis un certain temps. La façon dont il fonctionne est que le vendeur de la propriété fournit un financement à l’acheteur. Au lieu que l’acheteur obtienne un billet et une hypothèque auprès d’une banque conventionnelle, le vendeur crée le billet sur la base d’un taux d’intérêt et d’une durée convenue. Le financement par le vendeur peut présenter de gros avantages pour les deux parties.
Parmi les avantages du financement par le vendeur, citons notamment :
- Le vendeur peut vendre sa maison rapidement à un acheteur consentant
- Le prix d’achat peut être à la valeur du marché ou même plus élevé – dans la limite du raisonnable
- Le vendeur reçoit le paiement de la vente de la maison en versements de revenus mensuels plutôt qu’en une seule fois, ce qui présente des avantages fiscaux.
- L’acheteur obtient d’acheter une maison avec des conditions «créatives» qu’une banque pourrait ne pas autoriser. Par exemple, l’acompte peut être plus faible ou, dans certains cas, même inexistant, et les niveaux d’endettement et les normes de crédit peuvent également être plus faibles
- L’acheteur n’a pas besoin d’obtenir une évaluation pour obtenir le prêt, mais paie ce qu’il pense que la propriété vaut
- L’acheteur est propriétaire de la maison – soit immédiatement, soit une fois que le billet est payé – selon la façon dont le billet est établi.
- Il est important de noter que le financement par le vendeur est tout à fait légal lorsqu’il est fait correctement. Le vendeur choisit simplement d’accorder un prêt privé à un acheteur pour qu’il puisse acheter une propriété, en utilisant cette propriété comme garantie, tout comme le ferait une banque.
C’est toujours formidable lorsque vous êtes en mesure de constituer une valeur nette dans votre maison. Mais le fait d’avoir une grosse somme d’argent en un seul endroit présente un certain risque. Que faire si quelque chose arrive à la propriété et qu’elle perd une tonne de valeur ? Ainsi, vous réduisez votre équité.
Pour mieux vous protéger et protéger vos actifs, les investisseurs devraient se diversifier. Vous pouvez obtenir des taux d’intérêt extrêmement bas si vous empruntez de l’argent contre votre résidence principale. Avec des taux d’intérêt autour de 4 %, vous pourrez trouver des investissements immobiliers sûrs produisant deux à trois fois ce montant. Plutôt que de laisser les capitaux propres rester là, ils vous rapportent maintenant de l’argent dans une autre propriété.
Conseil n°4 : obtenir un prêt privé
L’une des façons populaires d’acheter un bien immobilier sans mise de fonds est d’obtenir un prêt privé. Les taux d’intérêt sur les prêts privés peuvent varier entre 6 et 12 % du montant emprunté.
Les prêts privés ne sont pas financés par les banques. Ils sont plutôt financés par des particuliers et des entreprises qui cherchent à financer des investissements pour un rendement qui leur est propre. Une bonne règle de base pour obtenir un prêt privé est de trouver des propriétés que vous pouvez acheter pour 50 cents sur l’euro.
Conseil n°5 : Envisager un prêt Hard Money
Si vous n’avez pas l’argent ou le score de crédit pour obtenir un financement traditionnel pour acheter une propriété, un prêt hard money peut être une option à considérer. Les prêteurs de hard money fixent des frais sous forme de points. Ces points, allant de trois à cinq, signifient des frais supplémentaires et initiaux basés sur un pourcentage du montant que vous empruntez. Ces points sont en addition au taux d’intérêt appliqué par le prêteur, généralement compris entre 10 et 18 pour cent.
Le coût des prêts hard money peut sembler abrupt, notamment par rapport aux taux des prêts hypothécaires classiques. Cependant, il peut s’agir d’une bonne option si vous n’avez pas beaucoup de capital, que vous ne pouvez pas obtenir de financement traditionnel et que vous voulez quand même commencer à investir dans l’immobilier.
Conseil n°6 : Essayez une stratégie de vente en gros
La stratégie de vente en gros la plus populaire, dans laquelle vous ne débourserez pas d’argent de votre poche, est appelée «Assignations »
En utilisant cette stratégie, vous vendez essentiellement les «droits» du contrat à l’investisseur qui achète la propriété.
Voici comment cela fonctionne…
Étape 1 : Trouvez un propriétaire qui cherche à vendre son bien. Disons qu’il veut vendre sa propriété pour 60 000 euros.
Etape 2 : Trouver un investisseur et lui vendre les droits sur le contrat pour une somme fixe.
Supposons que vos frais de « droits « représentent 20 % du prix de la propriété, soit 12 000 euros.
En utilisant cette stratégie, vous êtes essentiellement payé pour connecter les vendeurs aux acheteurs et les acheteurs aux vendeurs.
Parce qu’il est possible d’avoir beaucoup de zones grises avec la vente en gros, c’est une bonne idée de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier pour éviter toute répercussion juridique.
Conseil n°7 : créer un réseau pour trouver des opportunités de coentreprises (actions)
La plupart des coentreprises immobilières impliquent deux parties : le membre opérateur et le membre capital. Le membre opérationnel est généralement responsable de la gestion et des opérations quotidiennes du projet. Le membre capital est responsable du financement de la plupart ou même de la totalité du projet immobilier.
Les deux membres de la joint-venture sont responsables des pertes et des profits relatifs à l’investissement immobilier.
Conseil n°8 : mettre en place une location avec option d’achat
Cette stratégie d’investissement immobilier permet aux investisseurs d’acheter des propriétés sans en prendre immédiatement la propriété légale. L’investisseur signera plutôt une « option d’achat « légale auprès du propriétaire à un prix déterminé dans le futur.
L’investisseur accepte de louer la propriété à long terme avec un accord pour acheter la propriété à un prix déterminé à une date précise dans le futur. Cela peut être un accord mutuellement bénéfique et un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans argent, en louant maintenant avec l’intention d’acheter plus tard.
Conseil n°9 : Devenez un House Hacker
Vivre dans une maison qui produit simultanément un revenu est une stratégie d’investissement immobilier connue sous le nom de «House Hacking». Ces types de propriétés comprennent :
- Maisons multifamiliales (c’est-à-dire un duplex, un triplex ou un quadruplex)
- Espace supplémentaire louable (I.e. un sous-sol, des chambres d’amis ou une maison d’amis)
Le meilleur avantage immédiat du house hacking est sans doute qu’il vous aide à payer vos frais de logement. Votre ou vos locataires paient essentiellement une partie de votre hypothèque.
Conseil n°10 : Vérifiez les prêts de pair à pair ou les micro-prêts
Le prêt de pair à pair (P2P) a changé la façon dont les gens font des affaires. Les microprêts sont de petits prêts émis par des particuliers plutôt que par des banques ou des coopératives de crédit. Les prêts sont financés et émis par une personne ou un certain nombre de personnes.
Les personnes qui ont généralement recours aux microprêts ont des scores de crédit plus faibles, ce qui augmente le risque de défaut de paiement. Pour cette raison, les taux d’intérêt des microprêts sont souvent élevés. Mais si vous avez besoin d’emprunter un montant plus faible pour financer votre investissement immobilier, cela peut être une bonne option.
Success Story : Comment elle a commencé à investir dans l’immobilier sans argent
Dans un récent épisode du podcast, l’animatrice a interviewé un investisseur immobilier de 30 ans. Il y a trois mois, il a fait le grand saut de son emploi à temps plein et est maintenant un investisseur immobilier à temps plein et le propriétaire a six flips et sept portes à son actif et cherche à en faire beaucoup plus.
Voici ses conseils et comment il a procédé.
Avec un intérêt croissant pour l’investissement immobilier, Shane a commencé à effectuer des recherches en ligne parallèlement à la lecture de livres d’experts. Sa première propriété était un flip, qui lui a pris 7 mois, beaucoup plus longtemps que prévu.
Après avoir reçu un héritage de 25 000 euros d’un membre de sa famille, Adams a décidé d’investir dans l’immobilier. L’achat de la propriété a été financé par une joint-venture où Adams a mis 25 000 euros et le membre du capital l’a égalé. Il a ensuite fait appel à un prêteur privé pour financer le reste.
Le flip s’est avéré être un succès global et Adams a vu un retour positif sur son investissement après avoir vendu la propriété. Bien que, a-t-il déclaré, non sans ses maux de tête et ses coûts inattendus.
Les recommandations en matière de livres sur l’investissement immobilier…
Tip #1 : La main-d’œuvre bon marché n’est pas qualifiée. La main-d’œuvre qualifiée n’est pas bon marché. Cela vaut la peine d’engager un entrepreneur professionnel. Cela vous aidera à respecter le calendrier de votre projet et vous épargnera beaucoup de temps et de maux de tête.
Tip #2 : Vous aurez du succès si vous engagez une bonne équipe de gestion immobilière, et mettez en place des systèmes qui permettent à votre propriété de fonctionner comme une machine bien huilée.
Tip #3 : Achetez des propriétés déjà rénovées afin de connaître les coûts initiaux et ce à quoi vous devez vous attendre. De cette façon, vous ne dépenserez pas des milliers d’euros pour remplacer des éléments coûteux, comme un toit, un système de chauffage, de ventilation et de climatisation ou d’autres éléments coûteux.
Tip #4 : Vérifiez la vente en gros.
Tip #5 : Tout dépend du marché dans lequel vous choisissez d’investir. Les gens s’y installent-ils ? Y a-t-il des emplois disponibles ? La population est-elle en pleine croissance ? Les entreprises s’y installent-elles ? Etc. Assurez-vous que vous investissez dans un marché en croissance.
Écoutez l’épisode de Shane ici.
Conclusion
À présent, vous devriez avoir quelques bonnes idées pour investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’argent. Le point sur lequel je veux vous laisser est que l’opportunité d’investir dans l’immobilier n’est pas seulement disponible pour les riches. Même si vous n’avez pas d’argent en épargne ou très peu, il existe toujours des moyens de commencer à investir dans l’immobilier en utilisant les actifs que vous avez et des stratégies de financement ou d’achat créatives.
Pour en savoir plus sur les stratégies d’investissement immobilier, consultez notre Top 3 des meilleures stratégies d’investissement immobilier par catégorie.
